前言
本文主要分析研判景德镇市房地产市场年运行情况和年走势。通过市场数据，分别从土地、区域、产品、公寓、*策以及房企等角度，展示景德镇房地产基本面。
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市房地产建筑产业链链长制工作推进会召开关于开展存量房交易资金监管工作的公告“红五月”百城千企万店房地产消费季新闻发布会召开存量房交易资金监管*策解答年房地产市场运行情况01整体情况
年景德镇房地产消费市场以建设国家陶瓷文化传承创新试验区为契机，在居民收入增长、城镇化推进、“双创双修”、产业发展和文化繁荣等因素综合作用下，市场运行延续年下半年以来的企稳回升态势。受新冠疫情影响，市场先抑后扬。在“稳地价、稳房价、稳预期、防风险”为核心的*策管控和积极引导下，由“控”转“稳”，商品房销售量升价平，总体保持平稳健康态势。1、供给侧方面。供给侧指标向好，市场供应节奏加快；土地市场交易活跃，楼面地价持续上扬。一是供给侧指标向好。1-11月，我市累计完成房地产开发投资53.77亿元，同比增长8%。其中，完成商品住宅投资41.93亿元，同比增长27.8%。完成房屋新开工面积.16万㎡，同比增长34.6%。供给侧主要指标同比增幅明显，开发投资和供应节奏加快，市场延续去年下半年以来的回暖态势。二是土地市场交易活跃。随着我市城市功能和品质的大幅提升，宜居城市功能的逐步体现，恒大地产集团、蔓阳房地产、海海房地产、碧桂园地产等房企纷纷出手，在我市昌南新区相继拿地，单位地价、竞拍总价保持较快增长，楼面地价稳步上扬。成交地块容积率控制在2.2以下，成交单价在万元/亩以上，楼面地价在元/㎡以上。三是商品房库存回落，库存指标保持合理区间。全市商品住宅库存面积.45万㎡，去化时间9个月。其中，中心城区商品住宅库存面积77.92万㎡，去化时间7.77个月。2、需求侧方面。市场交易先抑后扬，销量持续上扬，价格保持平稳；行业聚集度提升，楼盘品质逐年提高。一是商品房销售加速回暖。1-11月全市累计完成商品房销售面积.07万㎡，同比增长15%。其中，期房销售面积.69万㎡，同比增长22.6%。期房销售面积占商品房销售面积的85.49%，市场销售形势良好。二是价格保持平稳。11月全市商品住宅销售均价元/㎡，环比上涨0.85%。全年商品住宅销售均价元/㎡，与上年基本持平。三是存量房交易活跃。存量房成交量逐年攀升，成交价格稳定，市场交易权重比逐年递增。1-11月份，中心城区存量房成交面积54.31万㎡，同比增长84.10%；存量房住宅成交均价元/㎡，同比上涨2.41%；存量房交易量占房屋交易总量的32.70%。四是行业聚集度提升。标杆房企业绩高速增长，市场比重优势明显，百强企业的市场占有率约57%。02主要做法
我市坚持因地制宜、综合施策，不断完善住房供给体系，提高公共服务能力，统筹做好供给侧和需求侧管理，努力促进房地产市场逐步走向价格合理、供求平衡、保障多元、风险可控、预期平稳的健康发展状态，房地产市场总体保持平稳健康发展态势。一是稳控疫情，促进复工复产。及时制定了应对疫情促进房地产和建筑市场平稳健康发展的13条措施。二是调控市场，稳定发展预期。继续执行商品住宅限价*策，新建商品住宅单月销售均价环比增长均控制在2%以内，全年销售均价与上年持平。三是壮大链条，推动产业升级。制定了房地产建筑产业链链长制工作方案，大力推进房地产建筑业转型升级。四是防范风险，化解纠纷矛盾。健全舆情监测和预警机制，部门联动积极调处，省厅交办的房地产领域信访案件全部妥善化解。五是强化监管，规范企业行为。健全商品房上市预报、预售许可、信息公示、资金监管等制度，开展“双随机”检查和动态巡查，规范企业销售行为。六是资金监管，规避交易风险。与景德镇银保监分局联合转发了省住建厅《关于进一步加强商品房资金监管工作的通知》，制定实施了《中心城区存量房交易资金托管办法》。目前，中心城区对34个房企的36个楼盘开展了商品房资金监管，累计归集监管资金19.34亿元，累计拨付11.90亿元，专户余额7.44亿元，监管比例%。03存在问题和风险点
下行风险压力依然较大
1、下行风险压力依然较大。供给侧方面，房地产开发投资及房屋新开工面积指标增幅逐步收窄。房地产开发投资从1-6月的26.8%降至8%，房屋新开工面积从.4%降至34.6%。需求侧方面，从10月份起，市场遇冷拐点下行，商品房销售面积增幅放缓，从1-6月的40%降至15%。其中，中心城区商品房销售面积增长29.3%，乐平市增长2%，浮梁县增长13.1%，城市之间出现分化。
2、房地产开发企业融资困难。由于银行和各类金融机构普遍下调房地产行业增长愿景，房地产开发融资渠道管控收紧，中小房企普遍融资困难，个别大型房企存在高杠杆融资经营风险。
3、房地产涉稳风险频发。由于疫情影响，在建楼盘普遍存在较多延迟交房的风险问题，加上一直以来就频发的学区划分、车位归属、装修标准纠纷等涉稳风险问题。今年的风险稳控工作依然严峻。
04*策实施???????????????????????????????????
报请*府制定实施了积极应对疫情促进房地产和建筑市场平稳健康发展的若干措施；与景德镇银保监分局联合转发了省住建厅《关于进一步加强商品房资金监管工作的通知》；制定实施了《中心城区存量房交易资金托管办法》。年走势判研年景德镇聚焦“两地一中心”，围绕“一轴一带五区多点”功能布局，全力推进国家陶瓷文化传承创新试验区建设。统筹推进稳增长、促改革、调结构、优生态、惠民生、防风险、保稳定，全力实施“三个五”战略行动，推动高质量跨越式发展，为打造与世界对话的国际瓷都接续奋斗，为景德镇的发展注入了强大动力，为景德镇房地产业发展提供了根本驱动力，房地产市场空间仍然巨大。展望年景德镇房地产市场，将开启*策和市场平稳发展的新周期。伴随棚改货币化安置减少，去库存*策红利消退，以及一二线市场降温传导和居民购房观望情绪影响，我们预判商品房销售量价平稳，但居民对住房需求仍有相当的增量，房地产市场趋势总体向上。01*策导向
年楼市延续年的调控基调。
根据住建部全国住建工作会议精神，“年稳妥实施房地产长效机制方案，促进房地产市场平稳健康发展。牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实房地产长效机制，强化城市主体责任，完善*策协同、调控联动、监测预警、舆情引导、市场监管等机制，保持房地产市场平稳运行。
02经济环境
经济增长向好趋势不变。
“十四五”时期，我市经济发展将迎来新的机遇和新的发展。年景德镇经济社会发展预期：生产总值将增长8%左右，财*总收入增长4%左右，规模以上工业增加值增长8%左右，固定资产投资增长10%左右，城镇、农村居民人均可支配收入分别增长8%左右。03市场潜力
有稳定房地产市场发展的市场潜力。
1、高质量发展。近年来，随着我市聚焦产业、文化、城市、人才和民生，老城保护再现千年古镇的历史韵味，新城建设展现国际瓷都的特色魅力，城市发展体现城乡融合的山水风情，城市功能和品质大幅提升，我市宜居城市功能逐步体现，房地产业也实现了高质量、跨越式发展，高品质住房比例逐年上升，居住的稳定性、良好的社区环境，以及对子女教育有利的生活环境等因素，都成为吸引居民进行住房消费的重要因素。住房消费以刚性需求和改善型为主，投资性需求和投机性需求进一步挤压，居民对住房需求仍有相当的增量。
2、城镇化发展。持续提升的居民收入和城市化水平是房地产市场发展的根本驱动力。住房需求来源于人口增长和迁移、居住条件改善、城市更新，三大需求支撑我市中期市场空间。年随着我市高质量跨越式发展，尤其我市国家陶瓷文化传承创新试验区建设的实施，城镇化和住房消费升级红利持续释放，将对销售形成有力支撑，商品住宅中期需求仍有强劲支撑。根据景德镇市城市总体规划，至年，规划范围内中心城区将新增人口规模约6.8万人，按全省人均住房面积50㎡计算，新增人口住房需求量为万㎡，改善性购房需求总量万㎡。
3、开发强度系数。房地产开发强度系数是指房地产开发投资占GDP的比例，反映房地产开发投资与宏观经济协调发展状况。年我市房地产开发强度系数0.，年开发强度系数0.，远低于全省-年均开发强度系数0.，我市房地产市场容量还有较大的增长空间，房地产稳定发展的市场潜力依然较大。
综上，无论从国家*策导向的宏观层面，还是从我市经济社会发展的中观层面和房地产市场自身的微观层面，年我市房地产市场的基本趋势是以“稳”为主的发展基调，预计全年商品房销售量价微升基本保持平稳。销量方面：根据中心城区住房发展规划和住房用地供应指引，年年度住房用地供应量48.88ha,新建商品住房套，建筑面积78.2万㎡，重点分布于高铁新区、昌南新区等片区。商品住宅库存约80万㎡，年中心城区市场供货量约万㎡。若延续上年商品房去化率58%，预计年内商品房成交面积92万㎡，较上年增长5%左右。价格方面：受楼面地价、建安成本增加等因素影响，商品房销售价格与上年同比略有上扬，全年同比增幅控制在6%以内。
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