半岛全媒体记者郑成海陈邵华
6月21日，半岛都市报、半岛新闻客户端重磅推出“问诊岛城物业纠纷”报道后，立即引发广泛
那么，除了“等级之惑”，岛城物业还存在哪些问题？记者在探访部分小区的同时，对市民投诉以及执法部门行政处罚结果等进行了梳理。擅自出租物业管理用房、转供电不合理加价、电梯2小时值班制度成一纸空文……针对各种乱象，专家建议进一步完善市场退出机制，让那些服务差、投诉多、影响恶劣的物业公司失去立足之地。
＞＞乱象＜＜
擅自出租管理用房，物业公司被罚十万
物业管理条例明确规定，物业管理用房的所有权依法属于业主，未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。然而，个别物业在进驻小区之后，利用日常管理上的便利，擅自将原本属于业主的共用设施往外转租牟利，不仅引发了业主的不满和投诉，也受到了执法部门的严肃查处。
去年7月，青岛市城市管理局作出处罚决定，青岛城市建设集团物业管理有限公司在为崂山区劲松七路号竹韵山色小区提供物业服务的过程中，未经业主大会同意，将位于小区20号楼西侧一楼的物业管理用房出租，执法部门依法对其处以3万元罚款。
今年3月，西海岸新区综合行政执法局作出处罚，青岛恒成物业管理有限公司未经龙居文苑小区业主大会同意，擅自以委托他人的形式将位于该小区1号楼和2号之间9.71平方米的物业管理用房，对外出租从事超市及汽车美容等商业经营活动，被罚款元。
今年5月，西海岸新区综合行政执法局再次开出重磅罚单，青岛青实聚安物业管理服务有限公司因未经业主大会同意，将东珠首府小区3号楼一层西侧.6平方米的物业管理用房对外出租，被罚款10万元。6月23日，隐珠街道综合执法中队工作人员介绍，当时执法部门根据业主的举报进行了查处，目前物业公司已缴纳罚款。
青岛一小区内，用两根长木重新安装的护栏。（资料图）
物业欲涨停车费，街道办急忙叫停
与此同时，部分物业收费太任性也一直广受诟病。
今年月，一市民在青岛政务网信箱留言反映，市北区南昌路21号嘉定山花园物业未经小区业主同意，擅自把小区内公共道路上划定的停车位变为公共停车场公开对外经营。
嘉定山花园小区内车辆停放实拍。
针对市民投诉，市北区政府答复，经落实，嘉定山花园小区物业公司为海林丰城物业管理有限公司，该小区为封闭小区，物业在3月23日张贴公告，计划从月1日起收费停车费每月每车元。“该涨价行为未经过业主大会同意，不符合物业管理条例。海伦路街道办事处已叫停该行为。”
嘉定山花园小区内车辆停放实拍。
6月22日下午，记者来到嘉定山花园小区进行实地探访发现，由于正值上班时间，小区内很多车位处于空置状态，但几位业主向记者表示，小区共有多户，现有停车位相对来说还是太少了。“此前，我们这个小区调整车位费并不是为了公开对外经营，物业公司只是想把公共道路上划定的停车位改为固定车位，针对固定车主每月每辆车收费元。”多位业主这样告诉记者。记者来到小区物业公司，一位工作人员也表示：“目前收费仅为每月每车30元，只是车位不固定。”
嘉定山花园小区内卫生状况实拍。
记者了解到，城阳一小区叠拼住户曾反映，小区物业费一直按照独栋别墅来收，反映多次无果。对此，市发改委答复，目前，本市对普通住宅的界定标准，按照山东省发展和改革委员会《关于普通住宅界定标准问题的复函》（鲁发改价格函〔〕号）执行。叠拼住宅，属于《山东省定价目录》规定的普通住宅，其前期物业公共服务费实行政府指导价。
嘉定山花园小区内卫生状况实拍。
转供电多收二十万，世邦魏理仕吃罚单
“同样都是崂山区，都是转供电，为啥我们这个小区电费就比别人贵？”日前，网友反映，今年年初崂山区九水东路号龙泽书苑丽嘉物业将门头网点电费从0.75元上调到0.99元，“因为调得过高，我们拒交，结果物业就给我们停电。”
6月22日，崂山区沙子口市场监督管理所工作人员告诉记者，此事属实，一共涉及10余位业户。因物业公司新任经理之前没从事过物业工作，对相关政策不太了解，执法部门介入调查后，物业公司主动进行了整改，“从下个月开始，今年1至5月份多收的钱将返还给业户，从电费中予以扣除。”
年政府工作报告明确提出，清理转供电环节不合理加价。针对此类违规行为，岛城执法部门频频开出重磅罚单，多家物业上“榜”。
例如，北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司青岛分公司对香港中路2号海航万邦大厦项目提供物业服务和转供电服务时，共向转供电用户多收电费.32元，被罚款.6元。市北区清江路号明泽智域小区物业青岛润信物业管理有限公司对商铺网点按1.30元/千瓦时收取二次转供电费用，涉嫌超出政府转供电指导价收取电费，被罚款0元。青岛佰宜居物业服务有限公司在收取转供电电费时未执行政府定价，采取分解收费项目方式变相提高收费标准，被罚款.25元。
此外，青岛兰天华宇物业管理有限公司经营的市北区中广宜景湾小区地下负二层停车场涉嫌超过政府指导价向业主收取车位租赁费，被罚款元。因采取重复收费方式变相提高收费标准，青岛长乐未央物业管理有限公司胶州联谊景尚名都小区分公司被罚款元。
物业私留业主储藏室钥匙，未打招呼开门安装排污管惹投诉。（资料图）
按下电梯报警键，值班室里无人听
如今，电梯成为许多小区的基本设施，设备的安全运行也关系到广大居民的出行安全。青岛市电梯安全监督管理办法规定，电梯使用管理单位应当对电梯使用安全负责，在电梯轿厢内设置紧急呼救报警装置或者应急救援电话保证其正常使用，并2小时专人值守。然而，一些物业公司对这些法规置若罔闻，最终被执法部门依法处罚。
今年初，西海岸新区市场监督管理局曾先后作出处罚决定，青岛城市物业管理公司、青岛青阳物业管理有限公司在使用特种设备电梯中未实行2小时值班，责令其立即改正违法行为，并罚款0元。
还有比这更令人揪心的问题。年10月，在即墨福泰大厦，执法人员对大厅东梯检查时发现，因电梯紧急报警装置损坏，不能有效使用，无法与值班人员联系，当即责令改正。当年11月，执法人员进行复查时发现，电梯紧急报警装置依旧损坏，依法对青岛嘉诺物业管理公司罚款元。在即墨正森德郡小区，同样因电梯紧急报警装置损坏且未及时改正，青岛瑞纳物业管理公司被罚款元。
年10月12日，执法人员对青岛永乐长隆物业管理公司的经营场所进行检查发现，对小区1号楼单元电梯的紧急报警装置现场操作通话键，值班室无人接听。两天后，执法人员再次检查时发现，值班室依然无人接听，执法人员依法对该公司罚款元。
此前，华城路五小区物业撤出后，垃圾无人打扫。（市民供图）
＞＞严查＜＜
小区问题一大堆，连下三份整改书
去年月，青岛市住建局在相关答复中透露，本市物业覆盖面积已达2.97亿平方米，管理物业项目达到了余个，全市已有70%以上的住宅项目实行物业管理。
随着物业服务日益普及，相关投诉纠纷也不断增多。报道显示，去年1月1日至11月17日，市民共拨打了次政务服务便民热线，反映小区物业管理方面存在的问题。
资料图
事实上，针对物业问题，岛城相关监管部门也在不断加大查处力度。以西海岸新区为例，公开信息显示，自年以来，街道办及物业管理部门先后对30多家物业公司进行了曝光，起到了有力的震慑作用。从通报情况看，这些被曝光的物业公司，有的因疫情防控、环境卫生清理不到位，有的因管理制度不落实、出入登记管理不规范、日常巡查机制不健全，有的因对待小区问题从思想上不重视、行动上不落实、推诿扯皮摆困难等。其中，青岛中泽物业管理有限公司等1家物业服务企业因多次未参会，被一次性集中曝光，并记入企业不良信用信息一次。
西海岸新区琅琊镇政府一则通报显示，镇综合执法中队先后七次对琅琊首府小区进行督导检查，发现存在私拉乱扯晾晒衣物、环境脏乱差、焚烧草坪、污水直排、圈绿占绿、电线外露、配电箱未关闭、古力盖缺失、擅自捆绑违收水电费等，针对青岛真惠物业有限公司存在问题未整改的事项，连下三份限期整改通知书，除一次签字外，另两次物业均拒签。根据规定，决定对该物业记入不良信用信息一次。
“我们经常到各小区进行检查，对存在问题的物业公司进行通报。”6月23日下午，西海岸新区物业管理服务中心一位工作人员说。
物业“说走就走”，小区门口垃圾箱里的垃圾高出垃圾箱。（资料图）
＞＞揭秘＜＜
市场准入门槛太低，草台班子变身管家
乱象也好，纠纷也罢，问题背后根源在哪？在多位业内人士看来，门槛太低也成为一个重要的症结所在。
北京浩天（青岛）律师事务所邹永盛律师说，数年前，物业主管部门可对物业公司进行评级，物业公司不是想干就能干，必须符合相应资质，那是当时的准入门槛。“那时物业管理部门只要接到投诉就找物业，不整改就降级，相比较现在，监管力度要更强一些。”他认为，如今，物业准入门槛太低，这也给监管部门带来了一个很大的考验，即怎么样用市场手段去制约物业公司的乱作为或者不作为。
采访中，岛城一家大型物业公司负责人向记者介绍，几年前，成立物业公司需要审核资质，具体资质级别包括一级、二级、三级和暂定，且每家新成立的物业公司至少有几年的暂定资质时间，不像现在这么简单。如今，审核资质放开之后，成立物业公司就相对更容易一些。“到相关部门办理营业执照登记等手续，就可以从事物业管理经营活动。”
小区物业管理中心的牌子正式更换。（资料图）
邹永盛律师还向记者透露，根据他的观察，部分物业公司存在“赚差价”的问题，“比如，有的小物业公司接下项目之后，将保洁、安保等很多业务都外包出去，自己真正的员工没有多少，服务质量到底如何就可想而知了。”
在业内人士看来，虽然准入条件放宽了，但监管力度并没有放松。“物业公司出现违规行为会被记入‘不良行为记录’，最大的影响就是不能再参与新项目的竞标，从而无法进一步拓展新的业务。”上述物业公司负责人介绍，一些新项目在招投标时，招标方会要求物业公司在近年内没有不良记录，并由当地物业主管部门开具证明。“不过，不良行为记录一般都有一定的时限，一份不良记录很难将一家物业公司逼出市场。”
青岛市物业管理条例规定，建设单位应通过招投标的方式选聘物业服务企业实施前期物业管理。但投标人少于三个或者住宅物业建筑面积小于三万平方米的，经物业所在地的区（市）物业主管部门批准，可采用协议方式选聘物业服务企业实施前期物业管理。
北京浩天（青岛）律师事务所杨静律师认为，前期物业是不可或缺的存在，但现状是前期物业公司准入门槛太低，很多都是开发商自己搭起来的草台班子，“有的服务不专业，严重影响业主生活品质，同时，有的还替开发商行使着很多权利。”他认为，要解决这一矛盾，就要规范招投标流程，“这就需要进一步完善相关法律法规”。
推迟近两个月交房竟要先交物业费后收房，一小区交房在即大门口却垃圾成堆。（资料图）
＞＞建议＜＜
合力监督加大监管，完善市场淘汰机制
“物业管理是一种市场行为，仅靠行政机关监管，很难达到理想的力度。”北京浩天（青岛）律师事务所杨静律师认为，一方面，不少市民包括物业从业人员，缺乏法律意识和维权意识，可通过加强上岗培训和资格考试培训等，让物业管理人员意识到某些行为侵犯了业主权益，这样可杜绝无知而犯。对于明知故犯，就需要通过不断完善市民投诉渠道，并不断加强业主的法律意识，从而更好地配合行政管理。另一方面，对于物业违规行为的处罚力度不够、处罚得过轻，利益驱使下的类似违规操作就会不断出现，只有不断加强相关法规建设才能达到以儆效尤的效果。此外，还要不断拓宽市民的投诉及监督渠道。
此前，市人大代表刘瑜曾建议，加强监管，推进物业企业市场化进程，要严把审查关，对不符合国家有关物业服务企业资质管理办法规定的物业服务企业予以取缔。对没有依照规定收费的，按照其违规现象给予处罚。不能很好履行物业公司职责的，应该撤销其营业资格，损害业主权益的，依法追究有关责任人的责任。市人大代表王法精还建议，政府出台相关文件，对物业管理公司进行考核，考核合格的物业管理公司方可进行年度内的投标，推行招标的方式确定物业管理公司。居民可通过业主委员会来充分行使自己的权利，维护自己的利益。业主委员会根据居民的条件和要求进行招标，物业管理公司以自身的实力进行竞标，谁管理的好，费用又合理就由谁中标进行物业管理，从而构成真正有效的市场竞争机制。
“我认为，光给差评、记入不良信用信息远远不够，还应进一步完善退出机制，淘汰那些劣质物业公司。”针对当前物业乱象，青岛市政协委员、青岛科技大学教授王家林接受记者采访时指出，如今，物业管理领域还存在不少误区，比如，一些物业公司认为，自己不是在服务业主，而是在管理业主；业主们难以齐心，即便物业公司“偷工减料”，业委会也掀不起大浪，只要不违反大的政策，相关部门就不会介入等。他认为，针对当前物业公司存在的问题，应进一步完善退出机制，让那些服务差、投诉多、影响恶劣的物业公司在市场上没有立足之地，对于严重违法违规、情节恶劣的物业服务企业，应依法清出市场。
青岛一小区内，一些死角卫生未打扫。（资料图）
延伸＞＞
市住建局今年开展物业领域大排查等专项行动
去年5月，针对王法精代表提出的“关于进一步规范物业管理的建议案”，市住建局答复，年起本市接入山东省物业服务企业信用管理平台，目前已有家企业接入省信用系统，企业信用等级作为实施分类监管以及前期物业服务招标、业主大会选聘物业服务企业、表彰评选推介等活动的重要参考依据，实行守信激励、失信惩戒，有效应对物业企业资质管理取消后市场主体激增和管理无序，以信用管理为主新型市场监管体制正在加速建立。
市住建局还表示，省住建厅等18部门联合印发《关于落实常态化疫情防控举措支持物业服务企业健康发展的通知》（鲁建物字〔〕8号）明确提出在青岛市开展普通住宅前期物业服务收费市场化改革试点，将有利于本市建立健全试行政府指导价的物业服务收费标准调整机制，为促进物业服务业健康发展营造良好价格环境和形成“质价相符”“优胜劣汰”物业管理市场环境。
市住建局年工作要点还明确提出，提升物业服务管理水平，完善服务政策体系，建立物业企业守信激励和失信惩戒等管理制度。开展物业服务领域“大排查、解难题、暖万家”专项行动，进一步提升物业服务覆盖率、业主委员会组建率和物业企业党组织覆盖率。